im比分网:竞争加剧进入门槛提高 多家房企加码代建业务前景几何?

发布时间:2022-09-07 10:34:51 来源:im比分网直播 作者:im比分网查询


  面对依然上行的土地成本和大量到期的债务,房企资金压力骤增,而投资低、利润高的代建站上行业新“风口”,资深“玩家”规模不断扩张,新入局者不断涌入。

  近日,朗诗地产公告称公司将更名为朗诗绿色管理,全面转型轻资产代建。而旭辉、碧桂园等房企也分拆了代建平台或公司,地位甚至与地产开发业务并列。除此之外,绿城管理管理层也表示,今年代建合约面积将超1亿平米……一时间房企纷纷加码代建业务。

  业内专家表示,在众多房企加码代建之时,代建行业的入局门槛不降反升,行业内竞争愈发激烈。同时行业内除了价格战、履约纠纷外,代建过程中还存在一系列风险。相关房企只有尽快提升企业品牌影响力、项目操盘管控能力、债务盘活商业创新等综合能力,才有可能抓住行业快速发展过程中产生的机遇。

  除绿城、建业、华润置地较早涉足代建外,2020年以来入局代建的房企逐渐增多,如中交、旭辉和世茂等,不仅设立了专门的代建平台或子公司,而且不少将其与开发业务并列,朗诗地产甚至于近期改名为朗诗绿色管理,彻底转型轻资产代建。

  与此同时,龙头房企也在加速入局抢滩代建市场。万科、融创等早年就有代建相关业务,虽然至今并没有被独立出来,但是相关政府、商业代建的业务规模却在快速增加。此外,今年6月,碧桂园成立了科技建筑集团,正式官宣涉足代建代管等业务。

  结合克而瑞等机构数据,目前入局代建业务的房企已超过40家,百强房企中超过三分之一在从事代建业务,除民企外也有不少国央企。不过,正是由于头部房企还未完全涉足代建,叩开资本市场大门的企业并不多,目前仅绿城管理、中原建业,以及刚刚更名的朗诗绿色管理3家代建上市企业。

  在拿地越来越难的情况下,更多房企试图发展代建业务求生存。截至今年上半年,50强房企中有三成房企尚未拿地。聚焦重点22城,50强房企中未拿地比例过半数。不少房企相关人士告诉《财经》新媒体记者,公司正在研究转型代建,在融资段、销售端受阻后,资金压力确实较大,目前拿地主力为国央企、地方城投托底,未来这其中会有很多代建机会。

  众多房企入局代建,一方面是在拿地难的情况下有转型轻资产的需要,另一方面,还是来自利润的诱惑。2021年绿城管理、中原建业毛利率分别为46.39%、84.87%,朗诗代建毛利率也达到了40%。面对房地产行业毛利率下行、部分房企毛利率低于20%,代建无疑是高利润的行业,不过这些企业年净利也仅为数亿,与地产公司几十亿甚至上百亿的利润仍相差较大。

  在同策研究院资深分析师肖云祥看来,代建属于轻资产业务,相对商品房开发而言投入低、风险小,虽然整体收益规模相对较小,但利润率高,市场需求也在增加。此前小股操盘盈利能力强但推广难度大,不过代建收入更稳定,在当前的市场背景下,房企更需要稳定的收入。

  此外,诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,在降负债、去杠杆的背景下,房企在拿地、开发建设等方面的资金考验较大,以致“轻资产”模式热潮逐步蔓延至房地产市场。众多房企入局代建业务,不仅能在一定程度上保障自身稳定盈利,而且也是探索房地产新发展模式的尝试,符合当下国家基调。

  中金报告指出,代建企业提供除“投资”环节以外的“设计-建造-销售”全链条房地产开发管理服务,并在土地持有方获取的超额回报中分成,一般为项目销售额的3.5%-4%左右,具备核心优势、模式持续迭代、盈利成长的头部企业有更多发展空间。

  从规模来看,截止今年上半年,绿城管理代建合约建面已达9430万平方米,预计今年将达到1万亿平方米,约占代建市场20%的份额。其次为中原建业、华润置地、金地管理、雅居乐房管和建发建管,合约建面均超1000万平方米,而“后来者”中交地产累计两年的合约建面仅4.1万平方米。代建行业的门槛高吗,后来者还有机会吗,房企面对激烈竞争需要加强哪些能力?

  对此,世茂代建业务负责人在接受《财经》新媒体记者采访时表示,当前代建行业资本热度较高,竞争越来越激烈,但行业门槛相较此前不降反升。如资本代建需求井喷,此类项目盘活难度高,同时资方没有地产背景经历,代建公司除具备债务盘活、项目操盘方面能力外,还需要有乙方思维和沟通能力,这对长期做甲方地产公司来说意味着要颠覆原本的商业模式和思考模式。

  此外,旭辉建管总裁吴俊公开表示,当下的行业大背景,代建方面对的问题比原来更多元更复杂化,除了去解决可能在原来市场好的时候相对比较容易的问题外,现在需要投入更多的资源和精力去解决之前未遇到过的新问题,这是对行业与新参与者的最大挑战。

  “目前,代建业务发展的最大困难就是太多企业布局代建了,而且委托方要求也在提高。”某房企代建业务品牌负责人告诉记者。虽然竞争变得激烈,但公司一般不去跟别人拼价格,因为最后赚不到钱白干活也没意义。

  然而,即使拿下代建单子履约达成也非易事。由于开发与销售周期较长,业主方与代建方可能会产生纠纷,如今年6月,绿城被河北某房企实名举报涉嫌多项目存违法行为,起因就是绿城管理代建一项目销售不及预期,让双方陷入僵局并产生了纠纷。

  除价格战外、履约纠纷外,对代建方来说,代建过程还会产生一系列风险。刘水介绍称,如委托方干预风险和政府干预风险,委托方过度使用及消费代建方的品牌风险,以及由于前期项目市场反映良好,委托方认为项目效应已经产生,不再采用代建 从而发生的损单风险。而代建企业若给委托方许下过高的承诺却兑现不了,也会给委托方带来较大损失和风险。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,目前代建的门槛较高,不是所有的房企都能做,竞争的关键点还在于企业品牌影响力、项目操盘能力和品质管控能力。业务规模是市场影响力和品牌影响力的重要依托,所以业务规模很重要,而质量、资金、品牌也是影响代建业务的非常重要的因素。

  此外,易居企业集团首席执行官丁祖昱认为,对于代建业务而言,更加依赖房企的品牌影响与操盘能力。对于一些还未入局的龙头房企而言,其本身就具有潜在代建实力,切入市场难度不大。但未来若更多品牌房企涉足代建行业,势必造成行业竞争性加大,行业的高增长难以为继,利润率水平也或将下滑。

  据中指研究院数据,2010年至2020年中国房地产代建市场年新签合约项目数量及建筑面积年复合增速均超24%。考虑到中小型房企及金融机构、安置房、闲置地块等对代建服务的潜在需求,中国房地产代建潜在市场面积将由2020年的6.8亿平方米增至2025年的9.1亿平方米。

  如此来看,代建行业具有较大发展潜力,但是面对众多竞争和日益提升的行业门槛,房企该向哪个领域发力?从目前主流房企的业务模式来看,主要为商业代建、政府代建、资方代建。除了继续深挖三大业务内容外,绿城管理、中原建业等代建企业开始向配套服务、整合代建及城市更新和乡村振兴等延伸链条拓展业务。

  房地产景气度下滑以及国家发展保障性住房催生出更多代建需求,而这也成为目前代建房企主要发力点。绿城管理CEO李军在今年年中业绩说明会上表示,在国家共同富裕底层逻辑下,面向低收入群体、新市民、年轻人的保障性住房将会得到更多政策倾斜,政府代建未来市场空间和发展潜力巨大。同时,为纾困类项目提供代建服务将是未来2-3年的市场机会点,但承接此类项目仍具有一定门槛。

  此外,世茂代建业务负责人告诉记者,房地产行业进入存量时代,实力房企顺应行业专业化细分化发展趋势,布局代建是大势所趋。纵观国外,资本与开发分离模式也促进了市场的成熟。延伸代建管理的价值链条,提升项目溢价,并在每个环节尽可能精细化管理,将能创造更多的利润来源与利润空间。目前公司下设9大业务服务板块,除传统三大业务外,还有城市更新、美居服务、乡村振兴等。

  有关未来代建业务内容以及房企分拆代建进程,多位业内人士表示,代建内容肯定会有所扩展,代建也会成为房企分拆或者转型的一个新赛道。此外,关荣雪表示,通往代建精细化、优质化之路不是易事,民企需在代建业务的管理以及知识体系的输出方面进一步提升,代建公司与AMC合作也不乏是化解地产风险的选择之一。

  华润置地副总裁燕现军建议,针对各地对代建内容和资质理解不一、要求不一等情况,希望国家在导向上能给代建行业更多政策上的明确和市场化的指引,在国家层面加快完善“代建制”相关政策法规和流程建设,持续促进代建市场成熟、规范、健康发展。返回搜狐,查看更多